¿Qué debe incluir un contrato de alquiler para evitar problemas?
Un contrato de alquiler mal cerrado no da problemas el día de la firma. Da problemas meses después, cuando toca actualizar la renta, entra una incidencia o alguien quiere dejar la vivienda antes de tiempo y nadie recuerda qué se pactó.
El contrato es el documento que regula la relación entre propietario e inquilino: fija derechos, obligaciones y plazos, y es lo primero que se revisa cuando algo no queda claro. Por eso dejarlo bien reflejado —y conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a la Ley de Vivienda— no es un trámite. Es lo que evita que una duda se convierta en un conflicto.
Duración del contrato, prórrogas y extinción
Muchos contratos se pactan a un año, pero la LAU establece una duración mínima obligatoria: 5 años si el arrendador es persona física, 7 si es una empresa.
Si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar, se activa la prórroga tácita: el contrato se amplía hasta 3 años más, por periodos anuales.
Esto también debe quedar reflejado:
– Preaviso del propietario para no renovar: 4 meses.
– Preaviso del inquilino para no renovar: 2 meses.
– Recuperación de la vivienda por necesidad familiar: solo es válida si este supuesto se incluyó expresamente en el contrato inicial.
– Desistimiento del inquilino: puede dejar la vivienda una vez transcurridos 6 meses, avisando con 30 días de antelación. Si el contrato prevé una indemnización para este caso, debe quedar pactada de forma expresa; si no se pacta, no existe.
Además, si el propietario vende el inmueble durante la vigencia del contrato, el inquilino conserva el derecho a permanecer en la vivienda hasta completar los 5 o 7 años mínimos.
Renta, actualizaciones y garantías económicas
El contrato debe especificar, sin margen a interpretación:
- Renta mensual, forma y fecha de pago.
- Índice de actualización. Aquí conviene prestar atención: los contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE. El IPC ya no es una opción libre para estos contratos; solo sigue aplicándose a los firmados antes de esa fecha. Y si el contrato no incluye una cláusula expresa de actualización, la renta no puede subir aunque el índice lo haga.
- Fianza obligatoria: una mensualidad para vivienda habitual.
- Garantía adicional: hasta dos mensualidades más, según la Ley de Vivienda.
Estas cantidades cubren impagos, daños o incumplimientos al finalizar el contrato. Para evitar discusiones sobre el estado de la vivienda, conviene adjuntar un inventario detallado —con fotos— del inmueble y su mobiliario en el momento de la entrega.
Reparaciones, mantenimiento y condiciones del inmueble
Definir de forma clara quién paga qué es fundamental para evitar discusiones durante el alquiler. El contrato debe recoger:
El propietario asume reparaciones estructurales y de conservación necesarias para mantener la vivienda habitable.
El inquilino asume pequeñas reparaciones por uso y desgaste, siempre que no deriven del tiempo o de vicios ocultos.
Obligación del inquilino de comunicar incidencias para evitar que los daños se agraven.
Condiciones de mantenimiento pactadas y periodicidad, siempre respetando la normativa de la LAU.
Dejar estos puntos definidos evita discrepancias y protege a ambas partes ante desperfectos o incidencias futuras.
Conclusión
Un contrato de alquiler bien redactado protege al propietario, pero también da seguridad al inquilino. Duración, prórrogas, renta, garantías, reparaciones y estado del inmueble: son los puntos que, bien cerrados desde el principio, evitan malentendidos, reclamaciones y sorpresas económicas más adelante.
Si quieres asegurarte de que tu contrato cumple con la normativa vigente sin tener que revisarla artículo por artículo, en Cuarta Planta contamos con un equipo experto que se encarga de eso por ti.
