Al momento de firmar un contrato de alquiler, una de las dudas más comunes es quiénes deben aparecer como titulares en el documento. Aunque la ley no exige que todos los residentes figuren en el contrato, hacerlo puede proporcionar mayores garantías tanto para el arrendador como para los inquilinos. En este artículo, analizamos quiénes deben firmar el contrato de arrendamiento y por qué es importante.

¿Por qué es recomendable incluir a todos los residentes?

Si bien no es obligatorio, es aconsejable que todas las personas mayores de edad que vayan a vivir en la vivienda figuren en el contrato. Esto incluye a aquellos que, en el momento de la firma, no tengan ingresos estables.

Ventajas de incluir a todos los inquilinos

Mayor seguridad para el arrendador: Si uno de los residentes no puede pagar el alquiler, los demás serán responsables solidariamente.

Reducción del riesgo de impagos: Un inquilino que no trabaja actualmente podría hacerlo en el futuro, aportando más estabilidad financiera.

Derechos y obligaciones compartidas: Todos los inquilinos estarán protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y deberán cumplir con las condiciones del contrato.

Además, es recomendable pactar que la responsabilidad de los inquilinos sea solidaria, lo que significa que cualquiera de ellos puede responder ante un impago o incumplimiento.

¿Qué papel juegan los avalistas en el contrato?

En algunos casos, el arrendador puede solicitar un avalista como garantía adicional. Este puede ser una persona o una entidad bancaria que se comprometa a asumir el pago del alquiler en caso de impago por parte de los inquilinos.

¿Por qué es importante que el avalista firme el contrato?

Compromiso legal: Al firmar el contrato, el avalista acepta la obligación de cubrir los pagos en caso de incumplimiento.

Mayor seguridad para el arrendador: Se minimizan los riesgos financieros si los inquilinos tienen problemas económicos.

Condiciones claras desde el inicio: Se evita cualquier confusión sobre las responsabilidades del avalista.

Si el contrato incluye un aval bancario, es fundamental que este documento sea revisado por un experto para asegurarse de que cumple con la normativa vigente.

Conclusión

Para garantizar un alquiler seguro y evitar problemas futuros, es recomendable incluir en el contrato a todas las personas mayores de edad que residirán en la vivienda. Esto protege los derechos de los inquilinos y brinda mayor seguridad al arrendador en caso de impagos.

Además, si se solicita un avalista, es imprescindible que este firme el contrato, asegurando así su compromiso legal.

En cualquier caso, siempre es aconsejable contar con la asesoría de un experto en arrendamientos para redactar un contrato que garantice los derechos y obligaciones de ambas partes.

Los daños en una propiedad alquilada son una gran preocupación para los propietarios aunque el desgaste natural es normal, en este artículo de daremos algunos consejos para proteger tu propiedad.

Cómo prevenir daños

Como es habitual, tomar medidas preventivas es la mejor forma de que los inquilinos sean cuidadosos con la propiedad. Destacaríamos tres medidas que se han demostrado muy eficientes:

• Si el inquilino tiene la sensación de que hay control, tiende a ser más cuidadoso. Así pues, es recomendable acordar una o dos visitas anuales para asegurarse de que la propiedad está siendo bien mantenida.
• Es importante que en el contrato se detallen las responsabilidades de mantenimiento de cada parte, aunque sea reiterando lo que dice la Ley y poniendo ejemplos claros. Asimismo, es bueno que el día de la firma del contrato se expliquen de viva voz, dando la opción a preguntar dudas y evitando malentendidos.
• Es imprescindible incluir en el contrato un reportaje fotográfico y, si procede, un inventario detallado, para evitar discusiones sobre el estado de la propiedad en el momento de la devolución.

Añadiríamos una cuarta medida informal, que es la de crear un buen ambiente entre propietario/administrador e inquilino. Las personas somos reticentes a causar daños a quienes tenemos en buena consideración.

Cómo evitar sobresaltos en el coste

Aunque tomemos todas las medidas preventivas, nunca podremos prevenir ciertas reparaciones y urgencias o que algún inquilino poco cuidadoso o, incluso, malintencionado pueda dejar la propiedad en mal estado. Ello nos puede causar un coste puntual muy importante que es recomendable prevenir. Tenemos tres medidas complementarias que nos ayudarán a prevenir gastos imprevistos:

1. Cobrar un depósito de seguridad suficiente para cubrir los posibles daños responsabilidad del inquilino. Las opciones más habituales son garantías adiciones y fiadores.

2. Contratar un seguro de continente con el mínimo de contenido para cubrir armarios, cocina, etc. Si se entrega amueblado, aumentar el continente hasta cubrir todo el ajuar. Es importante asesorarse con un experto en seguros sobre qué es continente y qué contenido, así como evitar duplicidades con el seguro de la comunidad.

3. Solicitar al inquilino la contratación de un seguro de Responsabilidad Civil, que cubra aquellos daños que pueda causar.

Conclusión

En el momento de formalizar el alquiler, es importante tomar tanto medidas preventivas para garantizar el buen cuidado y mantenimiento de la propiedad alquilada, como medidas ejecutivas para minimizar los costos económicos imprevistos.

Una vez ya está alquilado, es recomendable tener una buena relación con el inquilino, que mejorará el cuidado de la casa y facilitará los acuerdos sobre los inevitables “grises” en las responsabilidades.

Administrar propiedades puede implicar ciertos costos, y elegir la opción adecuada dependerá del tiempo, conocimientos y control que el propietario quiera tener.

Los costos de gestión de alquileres

Administrar alquileres puede conllevar algunos costes asociados, como contratar un asesor que presente las declaraciones de IVA o retenciones y que lleve la contabilidad, si el tenedor es una sociedad. Además, si el propietario quiere gestionarse de manera autónoma sus alquileres, es recomendable utilizar un programa para controlar los alquileres, especialmente si se gestionan varias propiedades; alternativamente, puede contratar a un administrador profesional que se ocupe de todo.

Gestión autónoma con software especializado

Si un propietario quiere encargarse directamente de la gestión de su propiedad, pero busca una solución tecnológica que facilite las tareas, existen múltiples opciones de software en el mercado. Estos programas permiten gestionar contratos, pagos, facturas, y comunicación con inquilinos. El costo depende habitualmente del número de propiedades a administrar, pero podemos decir que para unas 10 propiedades el costo es de aproximadamente 40€ – 70€ mensuales.

Es importante evaluar las funcionalidades que ofrece cada software, así como el soporte que ofrece cada empresa. Generalmente, estos programas ofrecen funciones como la gestión de pagos de alquiler, el registro de inquilinos, y la generación de facturas. Las versiones más avanzadas incluyen funciones adicionales como recordatorios automáticos, integración con plataformas de pago y contabilidad, etc. Algunas empresas también ofrecen atención personalizada por expertos del sector.

Gestionar de manera autónoma los alquileres requiere de unos ciertos conocimientos legales y administrativos previos y obliga al propietario a responsabilizarse de las tareas diarias, pero ofrece las ventajas de tener un control total sobre la gestión y ahorrar en comisiones de terceros.

Tener un software ayuda a automatizar las tareas tediosas y repetitivas y a mejorar el control, a cambio de un importe que poco relevante respecto al alquiler. Es importante seleccionar una aplicación pensada específicamente para propietarios, sin las complicaciones adicionales que conllevan los programas de administradores profesionales. También es recomendable que, si el propietario no es un experto inmobiliario, tener acceso a servicios de asesoría que puedan resolver dudas legales o de procedimiento.

Contratar a un administrador profesional de alquileres

Otra opción es contratar a un administrador de propiedades, lo que puede liberar al propietario de la mayoría de las responsabilidades de la gestión diaria. Estos profesionales se encargan de la comunicación con los inquilinos, cobro de rentas, reparaciones, renovaciones de contratos, entre otras tareas.

Actualmente, la tarifa de administración es libre, aunque algunos profesionales ofrecen precios fijos, el costo habitual es una comisión de entre un 5% y un 10% del alquiler bruto mensual, negociables en función del volumen y la localización de las propiedades. Esto incluye la gestión completa de la propiedad, como cobros de rentas y gestión de reparaciones menores. Hay que tener en cuenta que la gestión de la propiedad no incluye servicios adicionales como la gestión de reformas o grandes reparaciones, procesos de desalojo, asistencia legal o comercialización de las propiedades.

Delegar la administración de los alquileres a un profesional minimiza la carga de trabajo del propietario y evita estar al día en las normativas legales a cambio de tener un menor control sobre la propiedad y tener unas comisiones recurrentes que afectan sensiblemente a la rentabilidad del alquiler.

Conclusión

Si un propietario tiene los conocimientos, el tiempo y la disposición de gestionar sus propiedades por sí mismo, una solución de software puede ser la opción más económica y eficiente. Si, por el contrario, el propietario prefiere delegar estas tareas, es preciso contratar a un administrador profesional de alquileres.