Normativa Verifactu y arrendamientos: ¿Cómo afecta a los propietarios?
Actualizado en agosto de 2026
Verifactu —denominado oficialmente VERI*FACTU por la Agencia Tributaria— no afecta por igual a todos los propietarios que alquilan inmuebles.
La clave está en saber cómo se considera fiscalmente ese alquiler, si existe obligación de emitir factura y si el arrendador entra dentro del ámbito del Reglamento de Sistemas Informáticos de Facturación.
Además, el calendario ha cambiado. Tras la ampliación aprobada a finales de 2025, los plazos generales de adaptación pasan a 2027: el 1 de enero para determinados contribuyentes y el 1 de julio para el resto de obligados incluidos en el Reglamento.
Por eso, antes de asumir que Verifactu afecta a cualquier propietario con una vivienda alquilada, conviene distinguir bien cada caso.
Qué es Verifactu y desde cuándo se aplica
Verifactu forma parte del Reglamento que establece los requisitos que deben cumplir determinados sistemas informáticos de facturación.
Su objetivo es garantizar que los registros de facturación sean íntegros, conservables, accesibles, legibles, trazables e inalterables.
Una precisión importante: estar dentro del ámbito del Reglamento no significa necesariamente enviar todas las facturas de forma inmediata a Hacienda.
La normativa contempla dos modalidades de cumplimiento. En la modalidad VERI*FACTU, los registros de facturación se remiten a la Agencia Tributaria. En la modalidad NO VERI*FACTU, esos registros no se remiten de forma continuada, aunque el sistema debe cumplir los requisitos técnicos y de conservación establecidos por la normativa.
En cuanto a los plazos, tras la modificación aprobada en diciembre de 2025:
- 1 de enero de 2027: para los obligados incluidos en el artículo 3.1.a) del Reglamento.
- 1 de julio de 2027: para el resto de obligados incluidos en el artículo 3.1.
Estas fechas sustituyen al calendario anterior.
A qué propietarios puede afectar
No todos los propietarios que alquilan una vivienda están obligados a utilizar un sistema adaptado a Verifactu.
La Agencia Tributaria incluye dentro del ámbito del Reglamento, entre otros, a empresarios individuales o societarios sujetos al IRPF por rendimientos de actividades económicas, al Impuesto sobre Sociedades o al Impuesto sobre la Renta de no Residentes mediante establecimiento permanente, siempre que se cumplan los demás requisitos de aplicación.
En el caso de una persona física que alquila inmuebles, la primera distinción es importante: los ingresos del alquiler se consideran, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario. El arrendamiento pasa a considerarse actividad económica cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
De hecho, la propia AEAT recoge el caso de una persona física que desarrolla una actividad empresarial y, además, alquila un local sin que ese arrendamiento constituya actividad económica. En ese supuesto, el Reglamento no afecta por ese motivo a las facturas del alquiler.
También importa el tipo de inmueble y la obligación de facturar.
Vivienda destinada a uso residencial
El alquiler de una vivienda destinada a su uso como vivienda está, con carácter general, sujeto pero exento de IVA. Además, el propietario normalmente no está obligado a emitir factura, aunque existen excepciones, por ejemplo cuando el destinatario es otro empresario, una persona jurídica o una Administración Pública.
Por tanto, tener una vivienda alquilada no implica automáticamente estar obligado a utilizar Verifactu.
Locales comerciales
El alquiler de locales, oficinas o naves no disfruta de la exención propia del alquiler de vivienda y, con carácter general, está sujeto a IVA al 21 %.
En estos casos es más habitual que exista facturación, aunque para determinar si el Reglamento es aplicable también habrá que comprobar la situación fiscal concreta del arrendador.
Alquiler turístico
En los alquileres turísticos también hay que mirar cómo se presta el servicio. Si se ofrecen servicios propios de la industria hotelera, el tratamiento fiscal cambia y el alojamiento tributa al 10 % de IVA.
No conviene, por tanto, aplicar una regla única a todos los propietarios o a todos los tipos de alquiler.
Qué debería revisar ahora un propietario
Aunque los nuevos plazos lleguen hasta 2027, conviene saber ya cuál es la situación de cada alquiler.
Para saber si Verifactu puede afectar a un alquiler, conviene revisar cuatro cuestiones:
1. ¿Cómo tributa el alquiler?
No es lo mismo un rendimiento del capital inmobiliario que una actividad económica.
2. ¿Existe obligación de emitir factura?
El régimen cambia según el tipo de inmueble, el destinatario y las características de la operación.
3. ¿Se utiliza un sistema informático para emitir esas facturas?
Si la operación está dentro del ámbito del Reglamento, el sistema utilizado deberá cumplir los requisitos correspondientes.
4. ¿Qué modalidad se utilizará?
La modalidad VERI*FACTU implica la remisión de los registros de facturación a la Agencia Tributaria. La modalidad NO VERI*FACTU exige igualmente que el sistema cumpla determinadas garantías técnicas y de conservación.
Las facturas emitidas mediante sistemas afectados deberán incorporar además los elementos previstos por la normativa, como el código QR correspondiente y, cuando proceda, la referencia a VERI*FACTU. La AEAT mantiene actualizadas sus preguntas frecuentes sobre estos requisitos.
Si gestionas varios inmuebles o distintos tipos de alquiler, revisar estos cuatro puntos con tiempo evita llegar al cambio normativo sin saber qué operaciones están realmente afectadas.
Conclusión
Verifactu no introduce una obligación idéntica para todos los propietarios.
Antes de saber si afecta a un alquiler hay que comprobar quién es el arrendador, cómo se califica fiscalmente la actividad, si existe obligación de facturar y qué sistema se utiliza para hacerlo.
Lo que sí ha cambiado para todos los casos afectados es el calendario: los plazos generales de adaptación se sitúan ahora en 2027.
En Cuarta Planta, centralizar contratos, recibos, documentación, avisos y datos de cada alquiler ayuda a tener localizada la información necesaria cuando cambia una obligación administrativa. Una forma de mantener el control sin tener que reconstruir cada vez dónde está cada dato o qué toca revisar.
Publicado originalmente: 8 de abril de 2025
Última actualización: agosto de 2026
Nota: Este contenido ofrece información general. La aplicación de Verifactu depende de la situación fiscal del arrendador, del tipo de operación y de la obligación de facturación, por lo que los casos particulares deben revisarse de forma individual.
